2025 전세보증금 지키는 법｜전세사기 예방 완벽 가이드

📌 요약카드:
✔️ 전세보증금 보호를 위한 핵심 제도 5가지 소개
✔️ 확정일자·전입신고·보증보험 가입 필수
✔️ 2025년부터는 '보증금 반환보장 강화법' 시행
✔️ 피해 시 보증금 돌려받는 절차까지 안내

 

🏠 "전세 들어갔는데 집이 경매에 넘어갔어요"

 

최근 몇 년간 뉴스에서 자주 등장하는 '전세사기'.

임차인이 집주인의 금융 상황을 알 수 없기 때문에,

아무리 성실하게 살더라도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하곤 합니다.

 

2025년 현재, 정부는 이러한 피해를 줄이기 위해 전세보증금 보호제도를 강화하고 있습니다.

이번 글에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항과 사기 예방을 위한 핵심 팁을 안내해드릴게요.

 

1️⃣ 확정일자 + 전입신고 = '우선변제권'

 

전세보증금을 지키기 위한 가장 기본적이자 중요한 조치는 확정일자 받기와 전입신고입니다.

이 두 가지가 모두 갖춰져야 우선변제권을 가질 수 있어요.

• 확정일자: 동주민센터, 인터넷등기소에서 부여
• 전입신고: 계약 후 즉시 전입신고 해야 효력 발생

💡 이 두 가지가 완료되어야 경매 시 보증금 일부라도 먼저 돌려받을 수 있습니다.

 

2️⃣ 전세보증금 반환보증 가입 (HUG 또는 SGI)

 

전세보증보험은 전세금을 돌려받지 못했을 때, 보험기관이 대신 반환해주는 제도입니다.

HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증이 대표적인 기관이에요.

• 가입 대상: 전입신고·확정일자 완료 세입자
• 보험료: 보증금 1억 원 기준 약 10만~30만 원/연
• 혜택: 집주인이 못 갚을 경우 보험사가 대위변제

※ 임대인이 거절해도 임차인이 단독 가입할 수 있습니다 (2023년 법 개정)

 

3️⃣ 집주인 등기부등본 확인 필수!

 

계약 전에 반드시 해야 할 것은 등기부등본 열람입니다.

주택 소유자와 계약서상 임대인이 동일한지, 근저당 설정이 많은지 확인하세요.

• 열람 방법: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 무료 조회 가능
• 체크포인트: 전세보증금이 선순위 채권보다 낮아야 안전

 

4️⃣ 깡통전세 위험지역 피하기

 

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80% 이상인 지역은 깡통전세 위험이 높습니다.

보증금이 매매가에 너무 근접하면, 시세 하락 시 회수가 어렵기 때문이죠.

• 위험지역 예시 (2025년 기준): 인천 서구, 서울 구로구, 경기 부천 등
• 피하기 위한 팁: 매매가, 실거래가, 전세가 비교는 필수

 

5️⃣ 2025년 ‘보증금 반환보장 강화법’ 시행

 

올해부터는 보증금 반환에 대한 제도가 더욱 강화되었습니다.

전세사기 피해자 지원법도 함께 개정되어 아래와 같은 지원을 받을 수 있어요.

• 전세사기 피해자 인정 시 긴급지원금 최대 2천만 원 지급
• 임차인 주거 전환용 임대주택 우선 공급
• 보증금 반환 소송 시 국가 법률 지원

📢 전세 계약 시 꼭 기억해야 할 핵심 체크리스트

• ✅ 등기부등본 확인 → 근저당 많으면 피하기
• ✅ 확정일자 + 전입신고 → 우선변제권 확보
• ✅ 보증보험 가입 → 보험사 통한 안전장치 마련
• ✅ 주변 시세 확인 → 깡통전세 지역은 피하기
• ✅ 계약서 문구도 확인 → 특약사항에 '계약 파기 시 반환 방식' 명시

📝 피해 발생 시 대처법

• ① 주민센터 또는 법률구조공단 상담
• ② 전세피해자 인정 신청 (지방자치단체)
• ③ 전세사기 피해자 임대주택 신청 또는 긴급생계비 지원

 

🌈 마무리하며

 

전세는 우리에게 안정된 주거를 제공하지만,

그만큼 주의와 정보가 필요한 제도입니다.

 

2025년 현재, 정부는 전세사기를 막기 위한 다양한 장치를 마련하고 있지만,

가장 중요한 것은 임차인의 ‘선행 체크’입니다.

 

이 글을 통해 한 분이라도 보증금을 지키고, 소중한 내 보금자리를 안전하게 지키시길 바랍니다.

“계약 전에 한 번 더 확인하는 것이, 수천만 원을 지키는 길입니다.”